Beleidsmatige Gewenst Ontwikkeling (BGO)

Dorpskernen versterken, open ruimte beschermen

Wat maakt wonen in Oud-Heverlee aangenaam ? Veel kans dat in de top-antwoorden verwezen wordt naar natuur en open ruimte. 71 % van onze gemeente bestaat uit open ruimte, een hoge score in Vlaanderen. Dat willen we zo houden!

Met het plan ‘dorpskernen versterken, open ruimte beschermen’ wil het gemeentebestuur hier op lokaal niveau werk van maken. Voor elke dorpskern wordt aangeven waar en op welke manier er verdicht kan worden, om zo de dorpskernen te versterken. Tegelijk wordt aangegeven waar het beschermen van de open ruimte primeert. In deze zones is slechts een zeer beperkte verdichting mogelijk, steeds gecombineerd met vergroening en aantrekkelijker maken van de open ruimte. Het plan neemt geen bouwrechten af. Het gewestplan bakende in de jaren ‘70 immers af waar er wel en niet gebouwd kan worden. Hier kan de gemeente niet zomaar van afwijken. We kunnen wel vastleggen binnen deze contouren waar verdichting wel en niet wenselijk is. Het gewestplan, dat heel algemene regels voorziet, wordt zo verder verfijnd.

Zes redenen om dorpskernen te versterken en open ruimte te beschermen 

  1. Nood aan kleine, compacte woningen: mensen leven langer en wonen in steeds kleinere huishoudens.
  2. Open ruimte beschermt ons tegen de gevolgen van klimaatveranderingen: overstroming, hitte-eilanden, droogte, ….
  3. Nabijheid is de beste mobiliteit: als we wonen organiseren op wandel- en fietsafstand van voorzieningen, voorkomen we file-leed. We versterken het sociale weefsel, en maken buurtzorg en ambulante zorg-aan-huis gemakkelijker.
  4. Voorzieningen zorgen voor een levendige buurt, maar hebben zelf genoeg omwonenden in de directe omgeving nodig om levensvatbaar te blijven. Bakkers, banken, … trekken nu weg uit dorpen.
  5. Bijkomende verharding versterkt de droogte problematiek en verhoogt overstromingsrisico’s.
  6. Wonen buiten de kernen kost meer aan de gemeenschap door bijkomende infrastructuur, meer verkeer en verlies aan open ruimte.

Vier zones

Het plan maakt per kern een onderscheid tussen vier zones, elk met eigen spelregels. Op grond van verschillende parameters wordt elke kern ingedeeld in dorpshart, dorpsschil, woonwijk en wonen in het landschap. Het studiebureau Interleuven hield hierbij rekening met verschillende factoren: o.a. de historische ontwikkeling van de kernen, de aanwezige voorzieningen, de huidige bouwdichtheid, openbaar vervoer en functioneel fietsroute-netwerk, watertoets en natuurgebieden. Er wordt verder gewerkt op heel wat bestaande studies, zoals het kernenkompas. Het basisprincipe is dat hoe verder je van het dorpshart gaat, hoe strenger de regels omtrent verdichten worden.

Dorpshart 25 woningen/ha Gesloten, half-open en open bebouwing zijn mogelijk. Kleinschalige meergezinswoningen zijn mogelijk, met max. 3de teruggetrokken bouwlaag. 30 % van perceel moet groen blijven.
Dorpsschil 20 woningen/ha Gesloten (max. 4 geschakelde wooneenheden), half-open en open bebouwing zijn mogelijk. Kleinschalige meergezinswoningen zijn enkel mogelijk in gecombineerde projecten, waarbij 1/3de van de wooneenheden uit grondgebonden woningen bestaat.

Maximaal 2/3de van de perceelbreedte mag bebouwd worden, om voldoende openheid te behouden.

Woonwijk 15 woningen/ha half-open bebouwing en open bebouwing zijn mogelijk. Kavels kunnen enkel opgesplitst worden als minimum 20 m perceelbreedte
Wonen in het landschap 8 woningen/ha Vrijstaande woningen. Kavels kunnen enkel opgesplitst worden vanaf 50 meter perceelbreedte, mits er extra groen-stroken en vrije ruimte tussen percelen wordt voorzien. Zo blijft het open karakter behouden.

Deze algemene richtlijnen worden per dorpskern nog eens fijnmazig afgestemd. Afhankelijk van bepaalde ruimtelijke kernmerken (vb. aanwezigheid natuurgebied, beschermd dorpsgezicht) worden de verdichtingsmogelijkheden soms verder beperkt.

Eerste aanzet

Een beleidsmatig gewenste ontwikkeling (BGO) is de eerste aanzet voor de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan. Het plan zal de komende jaren dus verder evolueren. Het geeft nu al houvast en duidelijkheid aan inwoners. De provincie engageert zich om met dit plan rekening te houden wanneer mensen in beroep gaan tegen beslissingen van het schepencollege.

Wanneer komen de plannen online?

Na het advies van de provincie gaat het plan opnieuw naar de Gemeenteraad en daarna komt de finale versie op de website. Voorlopig wachten we nog op advies van de provincie.